Airbnb czy Booking – która platforma jest lepsza dla gospodarzy i gości
31 sierpnia 2026
Najem krótkoterminowy – czy jest ryzykowny i jak się zabezpieczyć
31 sierpnia 2026
Gdzie inwestować w apartament na wynajem krótkoterminowy? Najlepsze lokalizacje w Polsce
Pod najem krótkoterminowy w Polsce najlepiej kupować w destynacjach turystycznych – nad morzem, w górach i na Mazurach – oraz w miastach z silnym ruchem turystyczno-biznesowym, jak Kraków, Gdańsk i Warszawa. Dobrze zarządzany najem krótkoterminowy potrafi przynieść nawet ok. 10% zwrotu rocznie, podczas gdy najem długoterminowy w dużych miastach daje zwykle 5–7%. O wyniku decydują tu cztery czynniki: ruch turystyczny i biznesowy, sezonowość, poziom obłożenia oraz jakość zarządzania najmem.
Najem krótkoterminowy rządzi się inną logiką niż klasyczny najem miejski, bo zamiast jednego stałego najemcy obsługujesz strumień gości, a przychód zależy od stawki dobowej pomnożonej przez obłożenie. To model o wyższym potencjale dochodu, ale i większej wrażliwości na sezon, lokalizację i sposób prowadzenia apartamentu. Dlatego punktem wyjścia pozostaje lokalizacja z realnym, najlepiej całorocznym ruchem turystycznym, a tuż za nią standard apartamentu i profesjonalne zarządzanie.
Dlaczego lokalizacja jest kluczowym czynnikiem inwestycyjnym
Lokalizacja to fundament inwestycji w najem krótkoterminowy, bo od niej zależy ruch turystyczny, osiągalna stawka dobowa i poziom obłożenia w ciągu roku. W tym modelu liczy się nie tylko sam adres, lecz także to, jak długi jest sezon w danym miejscu i czy popyt utrzymuje się poza szczytem. Pomyłka na etapie oceny położenia oznacza w praktyce puste tygodnie poza sezonem i rozczarowujące wyniki finansowe.
Znaczenie lokalizacji w najmie krótkoterminowym widać szczególnie w trzech obszarach:
- wpływie na ruch turystyczny i biznesowy, czyli liczbę potencjalnych gości,
- przełożeniu na osiągalną stawkę dobową i obłożenie,
- oddziaływaniu na długość sezonu i ryzyko pustostanów poza szczytem.
Ten sam standard apartamentu zachowuje się inaczej w zależności od lokalizacji – inaczej w nadmorskim kurorcie z wyraźnym szczytem letnim, a inaczej w mieście z całorocznym ruchem city-break. Dlatego analiza lokalizacji zawsze powinna uwzględniać profil i sezonowość ruchu turystycznego, w którym dany apartament funkcjonuje.
Morze – serce inwestycji w apartamenty na wynajem krótkoterminowy
Wybrzeże Bałtyku należy do najpopularniejszych kierunków inwestycji w apartamenty na wynajem krótkoterminowy, a dla dobrze zarządzanych obiektów średnia rentowność inwestycji w mieszkania wakacyjne mieści się w przedziale 5–8% rocznie. Apartament nad morzem łączy wysoki dochód z najmu w sezonie ze wzrostem wartości nieruchomości, co czyni go jednym z najbardziej rozpoznawalnych kierunków inwestycyjnych w kraju.
Model nadmorski ma jednak swoją specyfikę, bo największym wyzwaniem pozostaje sezonowość – większość przychodów koncentruje się w miesiącach letnich, co wymaga dobrej strategii zarządzania obłożeniem poza sezonem. Do tego dochodzi wyższy próg wejścia, bo ceny zakupu w atrakcyjnych miejscowościach nadmorskich są zwykle wyższe niż w wielu lokalizacjach górskich.
O końcowym wyniku finansowym apartamentu nad morzem decyduje kilka czynników:
- lokalizacja, zwłaszcza odległość od plaży,
- standard wykończenia apartamentu,
- dostępne udogodnienia dla gości,
- profesjonalny operator zarządzający najmem.
Najwyższe i najbardziej stabilne wyniki notują kurorty z ruchem zbliżonym do całorocznego, jak Świnoujście i Kołobrzeg. To właśnie tam najłatwiej ograniczyć problem pustostanów poza sezonem, czym zajmuje się profesjonalny operator. Sun & Snow, operator najmu krótkoterminowego działający m.in. w Kołobrzegu i Świnoujściu, przedłuża sezon dzięki turystom zagranicznym oraz klientom biznesowym (m.in. LPP S.A.), co spłaszcza letni szczyt i wypełnia słabsze miesiące.
Góry – wysoki potencjał dochodu i dwa sezony
Polskie kurorty górskie należą do najbardziej dochodowych lokalizacji najmu krótkoterminowego, a dobrze zarządzany apartament potrafi generować przychody na poziomie 8–12% rocznie. Ich największą przewagą nad morzem jest dwusezonowość – ruch utrzymuje się zimą i latem, dzięki czemu dochód rozkłada się na większą część roku.
Za potencjałem polskiego rynku górskiego stoi kilka konkretnych przewag:
- dwusezonowość turystyki – zimowej i letniej – zapewniająca przychody przez większą część roku,
- najlepsze wyniki w kurortach całorocznych, takich jak Zakopane i Karpacz,
- najwyższe ceny zakupu w Tatrach, bardziej dostępne cenowo Sudety i średnia rentowność w Beskidach,
- mniejsze nasycenie rynku w mniejszych miejscowościach górskich.
Inwestowanie w górach wymaga jednak chłodnej kalkulacji, bo trudny teren i ograniczona infrastruktura w bardziej oddalonych regionach mogą podnosić koszty realizacji i późniejszego zarządzania. Kluczowe pozostaje przy tym profesjonalne zarządzanie – apartamenty prowadzone przez wyspecjalizowanego operatora osiągają znacząco wyższe obłożenie niż te zarządzane amatorsko. Tę rolę pełni m.in. Sun & Snow, który zarządza apartamentami w górskich kurortach, takich jak Zakopane i Karpacz, i dzięki dynamicznemu zarządzaniu cenami osiąga do 90% obłożenia i do 30% wyższy przychód za dobę.
Mazury – najem krótkoterminowy nad jeziorami z coraz dłuższym sezonem
Mazury stają się jednym z najszybciej rosnących rynków najmu krótkoterminowego, bo poprawa dostępności komunikacyjnej wydłuża tu sezon poza tradycyjne wakacje. Otwarcie kolejnych odcinków trasy Via Baltica (S61) skróciło dojazd z Warszawy i centralnej Polski do ok. 2,5–3 godzin, co otworzyło region na model city-break i weekendowe wyjazdy wiosną oraz jesienią.
O rentowności apartamentu nad jeziorem decyduje przede wszystkim bliskość wody i jakość lokalnej infrastruktury turystycznej. Apartamenty położone tuż przy brzegu cieszą się największym zainteresowaniem, a dodatkowe atrakcje – szlaki rowerowe, restauracje, infrastruktura żeglarska – wydłużają sezon i podnoszą osiągalną stawkę dobową. Wyższy standard i udogodnienia takie jak klimatyzacja czy szybki internet pozwalają z kolei utrzymać wyższe ceny za dobę.
Mazury wymagają jednak świadomego wyboru lokalizacji, bo w popularnych miejscowościach nad jeziorami wiele obiektów konkuruje o gości, co bywa presją na ceny. Większe ośrodki z życiem całorocznym, jak Mrągowo, dają bardziej równomierny dochód niż mniejsze, czysto sezonowe miejscowości. Dynamiczne zarządzanie cenami i obłożeniem, którym zajmuje się operator pokroju Sun & Snow działającego również na Mazurach, pomaga wypełnić słabsze miesiące i ograniczyć ryzyko pustostanów.
Najlepsze miasta do inwestycji w apartament na wynajem krótkoterminowy
Wśród miast pod najem krótkoterminowy najwyższy potencjał mają Kraków, Gdańsk i Warszawa, bo łączą intensywny ruch turystyczny z popytem biznesowym i weekendowym. Najem krótkoterminowy rozwija się najdynamiczniej właśnie w dużych miastach i popularnych destynacjach turystycznych, takich jak Kraków, Gdańsk, Warszawa, Zakopane i Sopot. Liczba noclegów udzielanych turystom rośnie, co napędza popyt na apartamenty na doby.
Miejski najem krótkoterminowy czerpie z innego popytu niż wakacyjny, bo opiera się na turystyce miejskiej, wyjazdach city-break, ruchu biznesowym i eventach. To sprawia, że dobrze położony apartament w centrum może pracować przez cały rok, a nie tylko w wakacje. W ocenie lokalizacji liczą się przede wszystkim bliskość atrakcji turystycznych, dobra komunikacja i prestiż adresu, bo to one przekładają się na obłożenie i stawkę dobową.
Najbardziej dochodowe pod najem krótkoterminowy są ścisłe centra i dzielnice turystyczne:
- Kraków – Stare Miasto i Kazimierz, gdzie intensywny ruch turystyczny przekłada się na wysokie obłożenie przez cały rok,
- Warszawa – Śródmieście i Powiśle, łączące ruch turystyczny z silnym popytem biznesowym,
- Gdańsk – Główne i Stare Miasto oraz lokalizacje blisko plaży, korzystające z turystyki miejskiej i nadmorskiej,
- Trójmiasto – Sopot jako jeden z najsilniejszych rynków najmu krótkoterminowego w kraju.
Skala zjawiska jest tu wyraźna, bo w centrum Krakowa w części budynków 70–80% mieszkań trafia na rynek najmu krótkoterminowego, a podobne tendencje widać w Gdańsku i centralnych dzielnicach Warszawy. Przy zakupie warto jednak uwzględnić zmieniające się otoczenie prawne, bo trwają prace nad regulacjami, które dadzą gminom prawo do ograniczania najmu krótkoterminowego w wybranych strefach. To kolejny argument za współpracą z doświadczonym operatorem, takim jak Sun & Snow, który działa również w miastach turystycznych i zna lokalne realia.
Sezonowość wynajmu krótkoterminowego – jak wpływa na dochody
W najmie krótkoterminowym to sezonowość, czyli cykliczne wahania popytu, w dużej mierze decyduje o wysokości dochodów – potrafi wyraźnie podbić albo ograniczyć wpływy właściciela. Sama lokalizacja to dopiero początek, bo w ciągu roku rynek przechodzi przez powtarzalne fazy:
- szczyty sezonowe (np. wakacje, ferie, święta) pozwalające maksymalizować ceny i osiągać najwyższe przychody,
- okresy poza sezonem z niskim obłożeniem i wyraźnym spadkiem dochodów,
- przejściowe miesiące o umiarkowanym popycie i bardziej elastycznej polityce cenowej.
Na skalę tych wahań wpływają zarówno pory roku, jak i lokalne wydarzenia. Właściciele monitorują sytuację za pomocą wskaźników obłożenia oraz średnich stawek dobowych, bo to one najczytelniej pokazują, kiedy rynek przyspiesza, a kiedy wyhamowuje. Różnice między lokalizacjami bywają znaczące – miasta i kurorty całoroczne funkcjonują praktycznie przez cały rok, podczas gdy miejscowości czysto sezonowe notują wyraźne szczyty i głębokie dołki.
Skutki słabszych miesięcy ogranicza kilka sprawdzonych działań:
- optymalizacja stawek dobowych w zależności od popytu,
- marketing ukierunkowany na okresy poza sezonem,
- ograniczanie kosztów stałych w miesiącach o niższym obłożeniu.
Ostatecznie to umiejętność zarządzania tym cyklem przesądza o wyniku finansowym. Właśnie tu profesjonalny operator robi największą różnicę: dynamiczne zarządzanie cenami pozwala Sun & Snow osiągać do 90% obłożenia i do 30% wyższy przychód za dobę, a przedłużanie sezonu dzięki turystom zagranicznym i klientom biznesowym (m.in. LPP S.A.) ogranicza problem pustostanów poza sezonem.
Porównanie destynacji: morze, góry, Mazury i miasto
Każda z głównych destynacji najmu krótkoterminowego ma inny profil dochodu, sezonowości i ryzyka, dlatego wybór sprowadza się do tego, jak długi sezon i jaki poziom zaangażowania akceptujesz. Wszystkie cztery kierunki mogą przynosić zysk, ale różnią się dynamiką obłożenia i progiem wejścia.
| Destynacja | Orientacyjna rentowność | Sezonowość | Próg wejścia | Profil ryzyka |
|---|---|---|---|---|
| Morze | ok. 5–8% rocznie | silna, głównie sezon letni | wyższy niż w górach | erozja wybrzeża, silny szczyt letni |
| Góry | do 8–12% rocznie w dobrze zarządzanych obiektach | dwa sezony (zima i lato) | niższy niż nad morzem | trudny teren, ograniczenia infrastrukturalne |
| Mazury | najem krótkoterminowy zwykle wyżej niż długoterminowy | letnia, wydłużana przez city-break | zróżnicowany, zależny od bliskości jeziora | silna konkurencja, presja na ceny |
| Miasto | nawet ok. 10% rocznie w najmie krótkoterminowym | najbardziej całoroczna | zróżnicowany, zależny od miasta | zmiany regulacji najmu krótkoterminowego |
Przy świadomej analizie lokalnego rynku każda z tych destynacji może stać się solidnym elementem długoterminowej strategii. Góry sprzyjają strategii nastawionej na wysoki bieżący dochód z dwóch sezonów, morze przyciąga inwestorów ceniących prestiż lokalizacji, Mazury kuszą rosnącym, całorocznym potencjałem, a miasto daje najbardziej równomierne obłożenie w ciągu roku.
Koszty zakupu nieruchomości w kurortach – co musisz wiedzieć
Realny koszt zakupu apartamentu w kurorcie jest wyższy niż cena z ogłoszenia, bo do kwoty transakcyjnej dochodzą obowiązkowe opłaty. Trzeba je uwzględnić jeszcze przed podpisaniem umowy, aby uniknąć napięć w budżecie. Najczęściej w grę wchodzą:
- cena samej nieruchomości,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) na rynku wtórnym,
- opłaty notarialne,
- prowizja agencji nieruchomości.
Na rynku wtórnym kupujący dolicza do ceny mieszkania 2% podatku PCC. Pierwsze mieszkanie kupowane na rynku wtórnym przez osobę, która nie posiadała wcześniej innego lokalu, jest z tego podatku zwolnione, natomiast zakup szóstego i kolejnego lokalu w jednym budynku objęty jest podwyższoną stawką 6%.
Na tym wydatki się nie kończą, bo właściciel apartamentu na wynajem krótkoterminowy musi liczyć się również z kosztami stałymi pojawiającymi się już po zakupie:
- roczny podatek od nieruchomości,
- opłaty za zarządzanie najmem,
- koszty związane ze współwłasnością w budynkach apartamentowych.
Plan finansowy powinien obejmować wszystkie te opłaty, nie tylko cenę zakupu. Konsultacja z lokalnym ekspertem lub operatorem najmu pozwala precyzyjnie oszacować pełen koszt wejścia i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek na etapie finalizacji transakcji.
Udogodnienia w apartamentach wakacyjnych – klucz do wysokiego obłożenia
W apartamentach na wynajem krótkoterminowy o przewadze konkurencyjnej coraz rzadziej decyduje wyłącznie adres, bo goście porównują oferty pod kątem komfortu i funkcjonalności, a to bezpośrednio przekłada się na obłożenie i osiągalną stawkę dobową. Udogodnienia wpływają na popyt, poziom cen najmu, satysfakcję gości, liczbę rezerwacji i ostateczną rentowność inwestycji.
Dobrze zaprojektowane zaplecze podnosi atrakcyjność oferty w kilku wymiarach:
- przyciąga większą liczbę gości i pozwala utrzymać wyższe stawki dobowe,
- zwiększa satysfakcję, co sprzyja pozytywnym recenzjom i kolejnym rezerwacjom,
- wzmacnia rentowność dzięki stabilniejszemu obłożeniu.
Część elementów stała się już rynkowym standardem i bez nich trudno dziś konkurować:
- szybki i niezawodny internet,
- możliwość samoobsługowego zameldowania,
- kontrola temperatury obejmująca ogrzewanie i klimatyzację.
Apartament wyróżniają na tle innych ofert rozwiązania ponadstandardowe, takie jak podgrzewane baseny, akceptacja zwierząt domowych czy elementy podnoszące komfort pobytu. Dobór udogodnień nie może być przypadkowy – zakres wyposażenia warto dopasować do lokalizacji, bo inne oczekiwania mają goście w ośrodku narciarskim, inne nad morzem, a jeszcze inne nad mazurskim jeziorem.
Inwestujesz pod najem krótkoterminowy? Porozmawiaj z doradcą Sun & Snow
Jeśli kupujesz apartament pod najem krótkoterminowy w destynacji turystycznej, profesjonalny operator zdejmie z Ciebie ciężar codziennego zarządzania i pomoże wykorzystać potencjał lokalizacji. Sun & Snow to największy i najbardziej rozpoznawalny operator apartamentów na wynajem w Polsce – 17 lat na rynku, 3 000 apartamentów, ponad 60 miejscowości nad morzem, w górach, na Mazurach i w miastach oraz ok. 30 biur lokalnych. Operator obsłużył już ponad 1 mln rezerwacji i wypłacił właścicielom ponad 600 mln zł.
Współpraca z operatorem oznacza dynamiczne zarządzanie cenami przekładające się na obłożenie do 90% i do 30% wyższy przychód za dobę, przedłużanie sezonu dzięki turystom zagranicznym i klientom biznesowym (m.in. LPP S.A.) oraz brak dodatkowej prowizji od rezerwacji pozyskanych z własnego kanału sunandsnow.pl. Porozmawiaj z doradcą Sun & Snow, zanim podpiszesz umowę zakupu – łatwiej dopasować apartament do modelu najmu krótkoterminowego na etapie wyboru lokalizacji niż później.
Skontaktuj się z nami
Interesuje Cię zarządzanie najmem, które da Ci pewny i satysfakcjonujący dochód?
Wypełnij formularz, a nasz ekspert skontaktuje się z Tobą tak szybko jak to możliwe!
