Gdzie Sun & Snow zarządza najmem apartamentów – nasze lokalizacje nad morzem i w górach
23 czerwca 2026
Jak rozliczać najem krótkoterminowy? Podatki, formy i obowiązki w Polsce
31 sierpnia 2026
Czy lokale mieszkalne są zagrożone zakazem wynajmu krótkoterminowego? Co mówią polskie przepisy
Całkowity, ogólnokrajowy zakaz najmu krótkoterminowego w lokalach mieszkalnych nie jest planowany, ale rynek czeka realna formalizacja. Od 20 maja 2026 roku obowiązuje unijne rozporządzenie 2024/1028, które wprowadza obowiązkową rejestrację obiektów i unikalny numer w każdej ofercie. Polska nie uchwaliła jeszcze ustawy wdrażającej – projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki zakłada wpis do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) i kary administracyjne nawet do 50 tys. zł za brak rejestracji. W pracach legislacyjnych rozważane jest też danie gminom prawa do wprowadzania limitów dni i wyznaczania stref z ograniczeniem lub zakazem najmu – to jednak projekt, a nie obowiązujące prawo.
Najbardziej narażone na przyszłe ograniczenia są lokale typowo mieszkalne w strefach śródmiejskich dużych miast, nie apartamenty w destynacjach wypoczynkowych. To w centrach miast samorządy najczęściej wskazują problem znikania mieszkań z rynku długoterminowego, hałasu i komercjalizacji budynków. Najem krótkoterminowy nad morzem, w górach czy na Mazurach jest naturalną funkcją tych lokalizacji, dlatego dobrze zarządzany apartament w destynacji turystycznej jest mniej wystawiony na ryzyko stref i limitów niż lokal w mieszkaniówce wielkiego miasta – choć ostateczny kształt przepisów wciąż się waży.
Nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego – co się zmienia?
Rozporządzenie UE 2024/1028 porządkuje rynek przez ujednolicenie zasad gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym, a nie przez zakaz. Jego cel to większa przejrzystość rynku oraz ochrona interesów turystów i mieszkańców miast. Od 20 maja 2026 roku stosuje się je bezpośrednio także w Polsce.
Rozporządzenie UE nakłada na rynek cztery podstawowe obowiązki, które wejdą w życie wraz z krajowym systemem rejestracji:
- każdy obiekt przeznaczony na wynajem krótkoterminowy musi posiadać unikalny numer rejestracyjny,
- numer rejestracyjny musi być umieszczony w każdej ofercie na platformach rezerwacyjnych,
- właściciele muszą rejestrować obiekty w krajowym wykazie – w Polsce ma to być Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON),
- platformy rezerwacyjne są zobowiązane do weryfikacji numerów i udostępniania danych organom państwowym.
Równolegle trwa proces legislacyjny nad polską ustawą wdrażającą rozporządzenie do krajowego porządku prawnego. Polska nie uchwaliła ustawy w terminie, więc właściciele i operatorzy platform działają na razie w okresie przejściowym. Projekt zakłada rozwiązania pozwalające samorządom realnie wpływać na skalę najmu, zwłaszcza w dużych miastach.
Projekt ustawy przewiduje, że gminy mogą otrzymać narzędzia do ograniczania najmu – ale są to rozwiązania rozważane, a nie obowiązujące przepisy. W pracach legislacyjnych wskazuje się m.in. możliwość wprowadzania przez gminy limitów dni oraz wyznaczania stref z ograniczeniem najmu. Ostateczny zakres tych uprawnień zależy od kształtu ustawy, której prace wciąż trwają.
Rynek najmu krótkoterminowego wchodzi w etap większej kontroli i formalizacji. Właściciele oraz platformy muszą przygotować się na bardziej wymagające zasady raportowania i nadzoru, nawet jeśli nie grozi im sam zakaz działalności.
Kary za brak rejestracji mieszkania krótkoterminowego – jakie są konsekwencje w Polsce?
Za brak rejestracji obiektu na wynajem krótkoterminowy polski projekt ustawy przewiduje kary administracyjne sięgające 50 tys. zł. Taka sama kara ma grozić za zamieszczanie ogłoszeń bez numeru oraz za najem w czasie zawieszenia wpisu w CWTON. To rozwiązania projektowane – ich ostateczna wysokość i zakres mogą się zmienić w toku prac.
Najbardziej dotkliwą sankcją w praktyce może być nie sam mandat, lecz wypadnięcie oferty z platform. Zgodnie z rozporządzeniem UE platformy takie jak Booking czy Airbnb nie będą mogły wyświetlać ofert obiektów bez numeru identyfikacyjnego i wpisu w wykazie. Brak rejestracji oznacza więc realne odcięcie od kanałów sprzedaży, a nie tylko ryzyko grzywny.
W Polsce po wejściu nowych przepisów spodziewane są trzy główne mechanizmy egzekwowania: kary administracyjne za brak wpisu lub numeru, obowiązkowa weryfikacja ofert przez platformy rezerwacyjne oraz możliwa blokada lub usunięcie ogłoszeń niezarejestrowanych obiektów. Platformy mają też udostępniać organom dane o skali działalności. To kierunek wprost wpisany w unijne i krajowe przepisy, nastawiony na ograniczenie szarej strefy.
Egzekwowanie nowych obowiązków będzie najpewniej traktowane poważnie, bo cały system opiera się na danych przekazywanych przez platformy. Gdy oferta bez numeru po prostu nie może się wyświetlić, kontrola staje się automatyczna – to różnica wobec dotychczasowego, rozproszonego nadzoru. Dla właściciela oznacza to, że formalna zgodność przestaje być opcją.
Rejestracja mieszkań na najem krótkoterminowy – jakie są wymogi?
Rejestracja mieszkania na najem krótkoterminowy przestaje być formalnością, a staje się obowiązkiem każdego, kto oferuje takie usługi. W Polsce zgłoszenia ma się dokonywać w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), prowadzonym w ramach systemu wdrażającego rozporządzenie UE. Sama procedura ma charakter administracyjny i wymaga dopełnienia kilku jasno określonych kroków.
Aby przejść proces rejestracji, według projektu trzeba przygotować zgłoszenie i komplet dokumentów:
- zgłoszenie złożone przez formularz na oficjalnym portalu urzędu,
- dokument potwierdzający tożsamość właściciela,
- dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości,
- regulamin obiektu oraz oświadczenie o spełnieniu wymogów prawnych, w tym przeciwpożarowych i sanitarnych.
Numer rejestracyjny nadawany po pozytywnym zakończeniu procedury musi widnieć we wszystkich ofertach i reklamach najmu. Dotyczy to każdego kanału sprzedaży – platformy rezerwacyjnej i ogłoszeń bezpośrednich. Brak numeru w ofercie oznacza naruszenie obowiązków informacyjnych i ryzyko usunięcia oferty.
Na formalnościach się nie kończy, bo właściciel odpowiada też za wymogi techniczne i rozliczenia. W praktyce oznacza to m.in. zapewnienie zabezpieczeń takich jak czujniki dymu i czadu, prowadzenie wymaganej ewidencji gości, rozliczanie podatków od najmu oraz ponoszenie ewentualnych opłat. Rejestracja to dopiero punkt wyjścia do legalnego prowadzenia działalności.
Dla wielu właścicieli właśnie ten zakres obowiązków jest argumentem za współpracą z profesjonalnym operatorem. Sun & Snow, działając jako zarządca najmu krótkoterminowego, pilnuje zgodności z przepisami – rejestracji w CWTON, numeru w każdej ofercie, ewidencji gości i wymogów bezpieczeństwa – i ma wsparcie prawne oraz podatkowe, na bieżąco śledząc zmiany regulacji. To zdejmuje z właściciela część ryzyka formalnego, które wraz z nowymi przepisami wyraźnie rośnie.
Rola wspólnot mieszkaniowych w regulacjach najmu krótkoterminowego
Własne zasady najmu krótkoterminowego mogą wprowadzać także wspólnoty mieszkaniowe – to drugi poziom regulacji, działający najbliżej mieszkańców. Uprawnienia wspólnot wynikają z dokumentów założycielskich oraz regulaminów zarządzania nieruchomością. Na tej podstawie wspólnoty mogą przyjmować uchwały i regulaminy ograniczające najem.
Uchwały wspólnot najczęściej idą w trzech kierunkach: ograniczają liczbę gości, skracają dopuszczalny czas trwania najmu lub całkowicie zakazują wynajmu krótkoterminowego w budynku. Celem jest ochrona komfortu stałych mieszkańców – zachowanie spokoju, przewidywalności i dobrych relacji sąsiedzkich oraz powstrzymanie nadmiernej komercjalizacji budynku.
Uchwały wspólnot bywają jednak przedmiotem sporów sądowych i nie mają nieograniczonej mocy. Ich skuteczność weryfikują sądy, a warunkiem legalności pozostaje zgodność z nadrzędnymi przepisami publicznymi. Jeśli wewnętrzne regulacje wykraczają poza te ramy, mogą zostać zakwestionowane. To pokazuje, że ryzyko ograniczeń nie zależy wyłącznie od ustawy – istotne jest też, gdzie i w jakim budynku znajduje się lokal.
Konflikty sąsiedzkie a najem krótkoterminowy – jakie są ich przyczyny?
Najem krótkoterminowy od lat bywa zarzewiem konfliktów sąsiedzkich, które w wielu miastach urastają do realnego problemu społecznego. Źródło sporów jest zwykle to samo – zderzenie interesów właścicieli zarabiających na wynajmie z oczekiwaniami stałych mieszkańców, którzy chcą po prostu spokojnie mieszkać. To napięcie jest jednym z głównych powodów, dla których samorządy w ogóle myślą o strefach i limitach.
Najczęstsze przyczyny konfliktów koncentrują się wokół zakłócania codziennego życia w budynku:
- hałas generowany przez gości, szczególnie dotkliwy w godzinach nocnych,
- utrata poczucia prywatności związana z obecnością wielu nieznanych osób w budynku,
- częsta rotacja gości i ich przebywanie w częściach wspólnych.
Dla mieszkańców oznacza to spadek komfortu i jakości życia, zwłaszcza gdy rotacja lokatorów jest duża, a klatka schodowa zaczyna przypominać hotelowy korytarz. Właściciele wskazują z kolei na prawo do korzystania z własnej nieruchomości i prowadzenia działalności w granicach przepisów. Te dwie perspektywy trudno pogodzić bez jasnych zasad.
Spory rozwiązuje się dziś na kilka sposobów – przez rozmowy między sąsiadami, mediacje oraz sięganie po dostępne regulacje prawne. Profesjonalne zarządzanie najmem ogranicza zresztą część tych napięć, bo obejmuje weryfikację gości, ewidencję i reagowanie na zgłoszenia. Przepisy mają uporządkować rynek, ale ostatecznie to relacje między ludźmi decydują, czy w jednym budynku da się pogodzić turystyczny biznes z potrzebą spokoju.
Restrykcje i limity dotyczące wynajmu krótkoterminowego – co przewidują projektowane przepisy?
Projektowane przepisy krajowe idą dalej niż samo raportowanie i numer rejestracyjny – ustawodawca chce mieć możliwość realnego ograniczania rynku tam, gdzie uzna to za potrzebne. To jednak rozwiązania projektowane, a nie obowiązujące prawo, i ich ostateczny kształt zależy od dalszych prac. W efekcie najem krótkoterminowy może stać się działalnością bardziej reglamentowaną niż dotąd.
Wśród rozważanych rozwiązań w pracach legislacyjnych wymienia się m.in.:
- obowiązek rejestracji każdej nieruchomości przeznaczonej na wynajem krótkoterminowy,
- możliwe limity czasowe – wskazywany jest np. pułap rzędu 120 dni najmu w roku w wybranych strefach,
- rozważane ograniczenie najmu wyłącznie do głównego miejsca zamieszkania właściciela,
- możliwość wyznaczania przez gminy stref z ograniczonym lub całkowicie zakazanym najmem,
- możliwy wymóg pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania dla lokali, które nie są głównym mieszkaniem.
Przepisy mogą również ingerować w sam sposób korzystania z lokalu, by ograniczyć uciążliwości dla sąsiadów. Rozważane są m.in. określenie maksymalnej liczby gości w lokalu oraz obowiązek przestrzegania lokalnych zasad dotyczących hałasu, porządku i parkowania. To rozwiązania możliwe, których wejście w życie zależy od ostatecznej treści ustawy i lokalnych uchwał.
W praktyce sam numer rejestracyjny może nie wystarczyć, bo o możliwości prowadzenia najmu coraz częściej zdecydują lokalne uchwały, ewentualne limity dni i formalny status lokalu w prawie budowlanym i planistycznym. Tu wraca znaczenie lokalizacji: limity i strefy najpewniej obejmą przede wszystkim śródmieścia dużych miast, gdzie najem krótkoterminowy konkuruje z mieszkalnictwem. Sun & Snow działa głównie w lokalizacjach wypoczynkowych – nad morzem, w górach i na Mazurach – gdzie najem krótkoterminowy jest naturalną funkcją, a nie przedmiotem najostrzejszych ograniczeń.
Kto co może – cztery poziomy regulacji najmu krótkoterminowego
Ryzyko ograniczeń dla konkretnego lokalu zależy od czterech nakładających się poziomów regulacji: unijnego, krajowego, gminnego i wspólnotowego. Poniższa tabela porządkuje, kto i co może wprowadzić oraz jaki jest status danego rozwiązania na dziś.
| Poziom | Co może wprowadzić | Status |
|---|---|---|
| Unia Europejska | Obowiązkowa rejestracja, unikalny numer w ofertach, weryfikacja i raportowanie przez platformy | Obowiązuje od 20 maja 2026 (rozporządzenie 2024/1028) |
| Państwo (ustawa krajowa) | System CWTON, kary administracyjne do 50 tys. zł, ewentualne limity dni i ograniczenie do głównego miejsca zamieszkania | Projekt – ustawa nieuchwalona |
| Gmina | Strefy z ograniczeniem lub zakazem najmu, lokalne limity dni, lokalny podatek | Rozważane w projekcie – uprawnienia warunkowe |
| Wspólnota mieszkaniowa | Ograniczenie liczby gości i czasu najmu, do całkowitego zakazu w budynku | Możliwe już dziś, w granicach przepisów nadrzędnych i pod kontrolą sądów |
Z tabeli wynika kluczowy wniosek dla właściciela: obowiązująca już warstwa to rejestracja i numer, a nie zakaz. Najdalej idące ograniczenia – strefy i limity – pozostają na poziomie projektu i uprawnień gminnych, a ich realne zastosowanie będzie zależeć od konkretnej lokalizacji i decyzji lokalnych władz.
Wpływ unijnego rozporządzenia na polski rynek wynajmu krótkoterminowego
Rozporządzenie 2024/1028, obowiązujące od 20 maja 2026 roku także w Polsce, wpisuje krajowy rynek w unijne ramy prawne. Chodzi o ujednolicenie zasad w całej Wspólnocie oraz uporządkowanie krajowych realiów, tak by najem był przejrzysty i łatwiejszy do kontrolowania.
Wdrożenie systemu CWTON i obowiązek weryfikacji ofert przez największe platformy wymuszą na rynku większą transparentność. Oferty obiektów bez numeru i wpisu po prostu nie będą się wyświetlać, co utrudni funkcjonowanie podmiotom unikającym rejestracji.
Zakres przekazywanych danych nie jest symboliczny i obejmuje twarde informacje o skali działalności – liczbę wynajętych nocy, liczbę gości oraz przychody gospodarza. Ustawodawca wprost wskazuje, że celem jest ograniczenie nielegalnej działalności i wyeliminowanie szarej strefy. Jednocześnie rosną obowiązki administracyjne po stronie właścicieli.
Część najmniejszych, dotąd nieuregulowanych podmiotów może zrezygnować z działalności, a rynek stanie się bardziej sformalizowany niż wcześniej. Dla właścicieli, którzy chcą zostać na rynku, oznacza to potrzebę sprawnego dopełniania obowiązków – obszar, w którym profesjonalny operator pokroju Sun & Snow przejmuje formalności i raportowanie, ograniczając ryzyko po stronie właściciela.
Praktyczne aspekty wprowadzania ograniczeń i zakazów przez gminy
Rola gmin nie sprowadza się wyłącznie do wyznaczania stref czy limitów dni – samorządy mogą wprowadzać lokalne regulacje ograniczające, a nawet zakazujące najmu krótkoterminowego. Ich celem jest ochrona lokalnego rynku mieszkaniowego i interesu publicznego, tak aby mieszkania nie znikały z rynku na rzecz działalności czysto komercyjnej. To jednak uprawnienia rozważane w projekcie, a ich kształt zależy od ostatecznej ustawy.
Wprowadzenie ograniczeń oznacza dla gmin szereg obowiązków i napięć:
- stosowanie środków kontroli – w tym kar finansowych oraz systemów pozwoleń,
- monitorowanie rynku przez analizę baz danych nieruchomości i portali rezerwacyjnych,
- ryzyko sporów prawnych i społecznych dotyczących m.in. prawa własności,
- możliwy wzrost cen noclegów w hotelach i innych obiektach jako skutek uboczny ograniczenia podaży.
Każda decyzja o ograniczeniu czy zakazie to próba wyważenia interesów – między prawem do korzystania z własnej nieruchomości a potrzebą zapewnienia mieszkańcom stabilnych warunków życia. Im bardziej restrykcyjne przepisy lokalne, tym większe znaczenie ma ich konsekwentne egzekwowanie i społeczna akceptacja. To także powód, dla którego ograniczenia będą najpewniej koncentrować się tam, gdzie problem jest największy, czyli w centrach dużych miast.
Prawa właścicieli a interes publiczny – jak znaleźć balans?
Regulacje najmu krótkoterminowego od początku budzą napięcie między prawami właścicieli a interesem publicznym. Prawo własności, chronione konstytucyjnie, daje swobodę dysponowania majątkiem, ale nie ma charakteru bezwzględnego – może zostać ograniczone, jeśli przemawia za tym uzasadniony cel publiczny.
Ustawodawca wskazuje, że cel publiczny to przede wszystkim ochrona zasobów mieszkaniowych, bezpieczeństwo oraz zachowanie charakteru dzielnic. To odpowiedź na skutki nieuregulowanego rynku, takie jak hałas czy presja na ceny mieszkań w centrach miast. Takie zjawiska traktowane są jako uzasadnienie dla interwencji.
Każda ingerencja musi być jednak proporcjonalna do celu, a sądy coraz częściej sprawdzają, czy nowe przepisy nie idą za daleko. W debacie o równowadze powracają te same narzędzia – systemy rejestracji, limity dni i wyznaczanie specjalnych stref. To one mają łagodzić napięcia bez sięgania po całkowity zakaz.
Same narzędzia prawne nie rozwiążą sporu – trwały balans wymaga dialogu między właścicielami, mieszkańcami i władzami lokalnymi. Dopiero połączenie regulacji z porozumieniem stron daje szansę na model godzący interes prywatny z dobrem wspólnoty. Dla właściciela praktyczny wniosek jest taki, że zgodność z przepisami i dobre sąsiedzkie zarządzanie lokalem to dziś najlepsza ochrona przed ryzykiem ograniczeń.
Podsumowanie – czy lokalom mieszkalnym grozi zakaz najmu krótkoterminowego?
Lokalom mieszkalnym nie grozi powszechny, ogólnokrajowy zakaz najmu krótkoterminowego, ale czeka je realna formalizacja i ryzyko lokalnych ograniczeń. Obowiązująca już warstwa to rejestracja w CWTON i unikalny numer w ofertach, wynikające z rozporządzenia UE 2024/1028. Najdalej idące rozwiązania – limity dni i strefy zakazu – pozostają na poziomie projektu ustawy i uprawnień gminnych.
Zmiany legislacyjne mają podwójny efekt – porządkują zasady gry i jednocześnie zmieniają sposób działania właścicieli. Obowiązkowa rejestracja, możliwe limity oraz nowe opłaty mogą prowadzić do ograniczenia podaży, gdy część właścicieli zrezygnuje z działalności, a także do zwiększenia liczby lokali w najmie długoterminowym. Kierunek jest jasny: lepsze monitorowanie rynku i jego formalizacja.
Skutki zmian zależą ostatecznie od skali i sposobu ich egzekwowania, a także od lokalizacji konkretnego lokalu. Najbardziej narażone są lokale mieszkalne w śródmieściach dużych miast, najmniej – apartamenty w destynacjach wypoczynkowych, gdzie najem krótkoterminowy jest naturalną funkcją. W obu przypadkach o spokoju właściciela decyduje dziś przede wszystkim zgodność z przepisami i sprawne dopełnianie obowiązków.
Jeśli chcesz ograniczyć ryzyko regulacyjne i mieć pewność, że Twój apartament spełnia nowe wymogi, porozmawiaj z doradcą Sun & Snow. Jako największy i najbardziej rozpoznawalny operator apartamentów na wynajem w Polsce – 17 lat na rynku, ok. 3 000 apartamentów w ponad 60 miejscowościach i ok. 30 biurach lokalnych – Sun & Snow przejmuje formalności, pilnuje rejestracji w CWTON i zgodności z przepisami oraz na bieżąco śledzi zmiany prawa, w tym podatkowego. Skontaktuj się z nami, by spokojnie przejść przez nowe regulacje.
Skontaktuj się z nami
Interesuje Cię zarządzanie najmem, które da Ci pewny i satysfakcjonujący dochód?
Wypełnij formularz, a nasz ekspert skontaktuje się z Tobą tak szybko jak to możliwe!
